ローンでマンションを購入して、そのローンを家賃収入でカバーでき、ローンが完済すれば家賃収入がそのまま副収入として得られる。
実際、その通りです。ただ、ローンの支払以外にも管理組合に支払う管理費・修繕積立金など、また固定資産税等の税金、運営維持をしていく上で支払う固定の費用があり、特に管理費・修繕積立金については築10年前後で倍近くにまで上昇することも多々あります。
入居者が入っている内は支出は大きくなりませんが、空室になってしまうとたちまちローンとその他の費用はすべてオーナーの持ち出しになってしまい、
購入時に想定していたシミュレーションと実際のキャッシュフローが違うという現実が多く見られます。
果たして先々、目減りする家賃収入で全ての費用を賄えるのか、このまま持ち続けて本当に私的年金としての役割を果たしてくれる商品なのか？
一度、しっかりと冷静に見極める必要があるのではないでしょうか。
『確定申告をする度に税金が還付される』という説明に最大の魅力を感じて購入してしまったという方が一番多く見受けられます。
確かに最初のうちは、還付金を受け取られる事もあると思いますが、それは長期に渡って継続する仕組みではありません。
実際のところ、不動産は購入時にもっとも経費がかかります。登記費用、司法書士の報酬代、火災保険料、ローン事務手数料,印紙代などなど。
しかし購入後の経費(税務上の支出)として、まともに計上できるものは、ローンの金利と管理費等、その他租税公課位です。
賃料としては収入が入ってくるのに対して、ローンの支払は金利のみ(元金は計上できません)しか計上が出来ないのも致命的です。
購入時にかかった分の支出が継続する2年～3年までは節税効果はありますが、決して長期に続く様なものではありません。
還付金を収支計算に算入するような説明は非常にリスキーと言えます。
家賃の減少や管理費等の高騰により、収支が持ち出しという状況に対し
「万が一、お亡くなりになった場合でも団体信用生命保険に加入していれば保険適用により、ローンが完済されるので毎月の支払いは生命保険だと思って運用して下さい。」などと
こじつけのような説明でなんとなく状況に納得されている方も少なくありません。
確かに団体信用生命保険に加入していれば、死亡時には保険が適用されローンを完済してくれるのは間違いありません。
但し生命保険の場合、掛け捨てでも受け取り死亡保険額が下がることはありませんが、投資マンションは減価償却していくものです。
持ち続けるほどに資産価値(受け取り保険額相当額)は目減りします。
加えて団体信用生命保険には入院や通院に対する補償はありません。
果たして、持ち出し金が本当に保険代わりとして機能しているのか？
同額の掛け金でもっと有効な商品があるのではないでしょうか。
死亡時のローン完済は持ち出しがなくても得られる効果です。
結局のところ、 論理のすり替え以外のなにものでもありません。
