そもそも論にはなってしまいますが、ご自身が使う訳ではなく他人に賃貸して家賃を得るための不動産はあくまでも投資（利回り）商品であること。
その根本的な本質を勘違いすると、運営基盤の全てがズレて歪な投資運用になってしまいます。
確かに、これまでに述べたように節税効果も然り、私的年金や保険代わりとしての側面も見る角度によっては無いとは言えないでしょう。
しかし、それらは全て「プラスα」的な要素であり、本来の商品的価値とはまったく異なるものです。
本来、不動産投資をするにあたり何を最重視するのか。ズバリ、利回りのみです。
慣れている方ほどそうですが、物件に関する情報、例えば専有面積や階高、仕様・設備、住環境など極端に言えば全てどうでもいいとまでは申しませんが、
さして大した問題ではないのです。問題はその商品を購入することで利回りがいくらで回り、
いろんなリスクを鑑みて何年でプラスに転じるのか、すなわち損益分岐点を見定める、この一点に集約されています。
投資家と呼ばれる方々が不動産投資をされる際、利回りの目安は最低でも８％以上が通例です。
それでも、更に予期せぬリスク（近隣に競合物件が新築されたり、物件内で死亡事故が起きたり）が起こりえる事も想定しなければなりません。
あなたが、物件を購入した際の利回りはいくらでしたか？
オーナーの方々からのご相談を聞いていると本来、販売会社には節税の仕組みよりも、もっと他に説明すべき大事なことがたくさんあったであろうと強く感じます。
いま一度、投資商品として損益分岐点を見定めてみる必要があるのではないでしょうか？
利回りが良いと思って買ったのに、想像以上にコストがかかって収益は少ない」と感じていませんか。
投資マンションの販売会社は売ることが仕事ですから、20年、30年経営した場合の試算表を作って、
あたかもそれがほぼ確実に得られる利益であるかのように話を進めますが、実際の賃貸経営は簡単ではありません。空室期間があったり、
予期せぬ修繕費用がかかったり、特に競合となる類似物件の増加を要因とした、賃貸条件の引下げは都心部において物理的現象と言えます。
予想以上に計画通りに進まないというのが経営されている方の正直な実感でしょう。
“そもそも、マンション投資の利回りはそれほど良いのでしょうか？マンション投資の「利回り」（表面利回り）は、
“利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格（投資金額）で計算します。
例えば、1,700万円のマンションを購入し、毎月の家賃を７万円で貸すとすると、
84万円（7万円×12ヶ月）÷ 1,700万円（物件購入価格）= 0.049 となります。
年4.9%いうと、定期預金などに比べてずいぶん高利回りに見えます。
しかし、この計算方法には下記のものが考慮されておらず、まさしく表面上の数値なのです。
①経費が一切含まれていません
●仲介手数料や司法書士の報酬
●賃借人を募集する広告費
●管理費
●修繕積立金
●火災保険
●ローンの金利
②税金が含まれていません
◆不動産を購入した際の不動産取得税
◆固定資産税・都市計画税
◆不動産所得の黒字によって増加する
所得税・住民税
③空室のロスも考慮されていません
このように表面利回りとは、必要経費を差し引かず、更に空室になることを想定しておらず、いわば机上の空論です。
当然ながら現実の収支ではありません。
よく「何年目ぐらいから経費の持ち出しは減りますか？」という趣旨の質問をいただきますが、普通は建物が古くなるにつけ出費は増えることはあっても減ることはありません。
「今は状況が良くないが、軌道に乗れば必ず収益が出るはずだ」という思い込みを捨てて、その物件が本当にこの先何十年もの投資に値するかどうかを冷静に考えてみてください。
「購入して５年も経たないのに、査定に出したら半額近い評価額になっていた！」
あなたが、もし物件を新築で買わされたならそもそも当初から、かなりの高値で掴まされていることを把握するべきです。
投資マンションの販売価格のうち、原価（土地の取得費用と建築費用）が約60～70％、残りは販売経費や利益です。
すなわち、物件自体の本来の査定評価額に業者の利益を上乗せしたものが新築物件の販売価格です。
仮に販売価格が1,700万だとして内、500~600万は業者の利益です。
投資マンションは通常の不動産と比較して、適正価格と販売価格との乖離が非常に大きくその為、銀行系の融資が付かず金利の高いノンバンク系の金融機関でローンを組まされている方が殆どです。
購入した時点で既に物件価値は60～70%になっていると考えてください。
上で詳しく述べた通り、現在赤字が出ている方は言うに及ばず、賃借人の出入りのたびに広告費や改装費などがかさんで困っている方は、
マンション投資に成功しているとはとてもいえません。客観的にはすでに経営が破綻しているのに、本人にその自覚がなく毎月赤字を補填し続けているのです。
残念ながら、この先不動産市況が突然好転して、今日まで赤字の続いているマンションが明日から安定的な収益を生み出すようになる確率は限りなく
ゼロに近いと言わざるを得ません。そんな状況の中、収益を生まない物件を持ち続ければ、いずれは資金繰りに行き詰まってしまいます。
そうなるまえに経験豊富な専門家に一度相談してみては如何でしょうか？
